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上海樓市“地王拉鋸戰”

經歷過“金三銀四”的多高端盤項目“日光”之後，進入5月的上海樓市“急行步伐”開始放緩。據上海中原地產數據顯示，5月14日～5月20日，新建商品住宅成交面積9.44萬平方米，環比減少21.54%。而這是全市新房市場成交量連續第三周出現下滑，並且近四周首次跌破瞭10萬平方米。在連續三周回調後，5月21日～27日，新建商品住宅成交面積11.85萬平方米，環比增加11.85%。

樓市成交回落的同時，某媒體記者註意到，不少地王項目依然遲遲難以入市。日前，記者在采訪中瞭解山梨縣溫室水蜜桃｜山梨縣溫室水蜜桃批發到，金融街控股股份有限公司(000402.SZ，以下簡稱“金融街”)在上海的“地王”項目“金融街融府”，拿地開發已3年有餘，至今仍未取得預售許可證；中國海外發展有限公司(00688.HK，以下簡稱“中海地產”)在上海市松江區小昆山鎮的項目“中海九裡”拿地一年多至今仍在施工。除瞭部分項目施工進度緩慢，記者在采訪中瞭解到，中環名品等項目還被曝出存在價外加價等怪現象。

對此，金融街董秘辦相關負責人回應記者稱，上述項目正在入市的過程中，不過，因為上海當地政府調控的原因還在跟政府協調取得預售許可證的階段。中海地產一位內部人士向記者透露，目前公司已經開始著手做一些小昆山項目的推售瞭。中環名品項目開發商上海智富茂城置業有限公司相關負責人吳祥(化名)在接受記者采訪時表示，媒體報道的中環名品銷售價格比備案價格高3萬元/平方米的情況並不存在。

地王“拉鋸戰”

政策嚴控制之下，地王與市場的博弈仍在進行中。

據克而瑞地產研究中心報告顯示，2016年全國有蘇州、南京、杭州、上海、天津、合肥、武漢、重慶和深圳9個城市賣地收入超千億元，多個二線城市土地出讓收入創下歷史最高紀錄，共計誕生瞭340多個“地王”，且大多是“單價地王”，即樓面價與區域市場價基本持平甚至超過。

在對其中50個典型“地王”進行分析後，報告指出，隻有7個項目於2017年進入瞭開盤階段；在未開盤的43個項目中，目前仍有多達14個項目處於未開工的狀態；在另外36個已開工的項目中，仍有8成尚未開盤。

近日，記者實地走訪位於上海市松江區文翔路昆水街的中海九裡項目瞭解到，由於目前尚沒有拿到預售許可證，因此，暫時無法對外公佈具體信息，預計6月份公佈具體價位。

2017年3月份，中海地產以50.9億元連奪上海松江小昆山3幅宅地，樓面價均破3萬元/平方米，刷新瞭此前的樓板價紀錄。自2017年3月拿地至今，已有一年多時間仍未上市。

“上海我們有幾個盤正在做，需要分批來推，小昆山項目公司已經在做一些項目的推售瞭”。中海地產一位內部人士向記者表示。

日前，記者實地走訪上述項目施工現場瞭解到，隻有SJS40001單元17-02號地塊處於施工狀態，另外兩幅地塊(18-01號地塊和20-01號地塊)雖一街之隔，但被圍欄圍起，其中荒草叢生，與該地塊熱火朝天的施工景象形成強烈對比。

除瞭中海九裡項目，據瞭解，2015年7月，金融街以88億元摘得上海火車站北廣場“日本愛媛蜜柑禮盒｜日本愛媛蜜柑禮盒批發地王”項目。記者在采訪中瞭解到，金融街上海“地王”項目案名為“金融街融府”，拿地開發已3年有餘，至今仍未取得預售許可證。

金融街融府項目售樓處工作人員告訴記者，項目開盤時間仍未確定，現在處於驗資階段，驗資需要300萬元的資產證明。目前均價在9.6萬元/平方米左右，具體按照一房一價表來確定。這也意味著，這個斥資近百億元拿下的項目截止到目前尚未有現金流回收。

地王項目遲遲難入市是否會對公司資金面造成影響？對此，金融街相關負責人在接受記者采訪時表示，整個金融街控股的項目比較多，金融街在上海除瞭融府項目還有其他的項目。目前公司的經營情況一切都是正常的。

金融街2018年第一季度報告顯示，1～3月公司營業收入為34.27億元，比上年同期減少瞭34.73%；歸屬於上市公司股東扣非後凈利潤為4.24億元，同期下滑17.96%。經營活動產生的現金流量為虧損76.19億元，比上年同期減少瞭925.23%。

“工程進度緩慢是可以理解的，在限價背景下，這些項目入市面臨幾乎不賺錢或者虧本的風險，開發商希望以時間換空間。”上海中原地產市場分析師盧文曦表示。

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，對於地王項目來說，此類項目延期入市，也說明企業的無奈。“實際上當前限價和調控的大環境下，地王提前入市，從成本上是算不過來賬的，很多房企希望回避限價這個時間節點。另外很櫻桃禮盒台北｜櫻桃禮盒批發台北多房企的銷售業績受到影響，這樣也會帶來很多問題，比如說資金面有影響，從而導致整體開發動力減弱。所以總體上說，此類地產企業應該是主動或被動的放棄瞭高周轉等模式。”

中海地產毛中楠/攝影

多項目“惜售”難入市

除瞭施工進度緩慢，“惜售”心理下，不少施工已基本完成的項目也面臨入市艱難的境況。

網上房地產數據顯示，位於上海市普陀區古浪路的中環名品項目早在2011年就已經拿到瞭預售許可證，時至今日，仍在陸續銷售。據某媒體報道，中環名品項目銷售人員表示，目前隻有一套2樓111平方米的房源在售，而且中環名品公館一直是這樣賣的。而在被問及為何不把房源一次性對外公佈的時候，上述銷售人員回應稱，雖然後面還有幾十套房源，但怎麼賣是開發商的事情。

記者註意到，截至目前，中環名品項目甚至有一棟樓王至今尚未入市。對此，吳祥表示，11號樓王項目目前正在政府的審批當中。

本報記者實地走訪瞭位於上海市普陀區古浪路的中環名品項目售樓處瞭解到，目前小戶型還有為數不多的工抵房(最初抵押給相關工程公司，現收回進行銷售)處在可售狀態。不過值得註意的是，上述工抵房均價大概比備案價高出3萬元/平方米左右。與此同時，頂樓的部分復式也可以銷售，但需要加價進行。

“這種情況是不存在的。”吳祥在接受記者采訪時堅稱。

在介紹戶型時，上述項目銷售人員強調，所有戶型得房率均超過100%。“房子在交付購房者前至少要驗收兩次，最初將施工圖紙交給相關部門，經過審核驗收之後，在實際的建築過程中將原本作為陽臺的部分封起來，做成房間，而這部分面積不會被算成銷售面積，因此，實際得房率要超過100%。也就是說，套內實測面積要超過房產證面積，而這一比例，甚至會超過200%。”據銷售人員介紹，現在購買一樓，可以將地下室贈送出來，二者戶型面積完全相同。

“銷售人員的說法並不能代表公司，我們公司從來沒有這麼說過，一直是依法依規做的。”吳祥反駁稱。

除瞭中環名品項目，據鳳凰網房產上海報道，位於浦東周浦板塊的保利“地王”項目還出現瞭售樓處“消失”的怪現象。據報道，根據最新消息，經過2年開發建設，目前上述項目售樓處和樣板間已經低調竣工。

日前，本報記者實地走訪瞭解到，首創置業和保利地產聯合於2017年拿下的位於林海公路和年傢浜路交叉口上述的地王項目售樓處已被藍色鐵皮圍瞭起來，隻留出一個小口供人出入。一名保安告訴記者，目前售樓處還在整修中，一切設施都還需進一步完善才可以開放，而售樓處目前也沒有銷售人員，隻有幾名保安輪流值班。

對於項目的入市進度，記者多次致電保利地產及保利地產上海公司方面，截至發稿，電話始終無人接聽。

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